心理的瑕疵物件（事故物件）でも売れるの？告知義務があるときとない時

今日は
『心理的瑕疵物件』でも売れるのかどうか？
そして、告知義務があるケースとないケース。

についてなるべくわかりやすくお伝えしていきます。

心理的瑕疵物件とは？

不動産の中には心理的瑕疵物件と呼ばれるものがあります。

心理的瑕疵物件に明確な定義はないので、瑕疵物件から意味を探ります。

瑕疵物件は、予想していなかった欠陥が見つかった物件を指します。

このことから、心理的瑕疵物件は予想していなかった心理的な欠陥が見つかった物件を指すことがわかります。

通常の住宅が備えるべき「住み心地の良さ」を備えていない点が瑕疵に当たります。

心理的な欠陥とはどんなことなんでしょうね？

騒音や悪臭なども心理的な欠陥と言えます。

しかし、心理的瑕疵物件とは一般的に「物件で殺人や自殺などで死人がでた物件」のことを指します。

例えば、以下のケースなどが心理的瑕疵物件に当たります。

心理的物件はどのくらい価格が落ちるのか？

人が亡くなった不動産は、築浅であっても、駅近であってもなかなか売れません。

だから、金額を安くして売り出すしかないのです。

しかし、相場の半額にしてもなかなか売れないケースもあります。

売れるにしても、安くなるし時間がかかることは覚悟しておきましょう。

物理的瑕疵とは

瑕疵物件から意味を探ると、予想していなかった物理的な欠陥となります。

• シロアリ
• 雨漏り
• 耐震強度の不足

このような瑕疵を抱えている物件を物理的瑕疵物件といいます。

不動産売買時に分からなかった物理的瑕疵が契約締結後一定期間以内に見つかった場合、買主は賠償請求などをできます。

不動産を売却するときは、どのように瑕疵に対応するか決めておくことが重要です。

物理的瑕疵物件の場合は、目に見える部分も多く、わかりやすいです。
なので、告知しないで隠しておくことは出来ません。

売った後に、「雨漏りしてるじゃねーか！？」ってことになれば、賠償請求がきますからね。

隠して売ると損賠賠償を請求されるかも

基本的に、心理的瑕疵物件は気持ちが悪い、縁起が悪いなどの理由で人気がありません。

大きな買い物をするのであれば、気持ちよく購入したいと考える方が多いからです。

自分に責任はないと考えると、隠して売りたくなる方がいるかもしれません。

気持ちはわかりますが、隠して売ることは避けたほうがよいでしょう。

「知っていれば購入しなかった」などトラブルに発展することがあるからです。

宅地建物取引業法で

『宅地建物取引業者は相手方などの判断に重要な影響を及ぼす事柄に関し、故意に事実を告げないことや不実を告げることをしてはならない』

と定められています。

宅地建物取引業者は、相手の不利益につながる恐れがあることを説明しなければなりません（告知義務）。

過去には、告知義務を争う裁判が起きています。

すべてのケースで売主にとって良い判決が出ているわけではありません。

損害賠償を請求されることもあるので、十分な注意が必要です。

告知しないと多額の損害賠償金を支払うことになります。

では、どのような場合には告知しないといけないのか？
告知しなくてもいいケースはあるのか？

というところを見ていきましょう。

告知義務があるケースとないケース

判断に重要な影響を及ぼす事柄のひとつとして挙げられるのが心理的瑕疵です。

物件で自殺や事故などがあった場合は、隠すことなく告知する必要があります。

告知を故意に行わなかった場合は、宅地建物取引業法に違反することになります。

ただし、自殺や事件が起きたすべての物件で告知義務が生じるわけではありません。

一般的に、告知義務が生じるとされているのは直前の住人のトラブルまでといわれています。

また、一定期間が過ぎることでも瑕疵に当たらなくなると考えられています。

誰かが住んだ物件、事故や事件などから一定の時間が経過した物件などでは、告知義務はないと考えられているのです。

この「一定の時間」というのがやっかいで、実は明確なルールはないのです。

過去の裁判事例を見てみると、2年以内は告知義務があるとありました。

何が大事なのかと言うと
「その心理的瑕疵が、借り手や買い手の契約締結に影響を与えるかどうか」
なんです。

まだいまいちピンとこないなら、自分が買う側に回ってみてはどうでしょうか？

あなたが不動産を買う時に「●年前に人が亡くなっています」と言われます。

何年なら平気ですか？

多分、亡くなられた原因にもよってくるでしょう。

病死なら？
自殺なら？
他殺なら？

他殺等の場合は50年立っても告知義務があるというケースもあるそうです。

不動産屋さんには隠さずにすべて話したほうが良さそうですね。

では、どのようにして売れば、買い手が着いて、少しでも高く売れるのでしょうか？

事故物件は解体して更地にしたほうが売れる？

所有する物件で自殺や事件が起きた方は、今後どのように扱えばよいか頭を悩ませているはずです。

そのまま貸し出すこともできますが、これまで通りの家賃とはいかないことが多いようです。

また、噂が広まることで借主が見つかりにくくなることも予想されます。

取り扱いに悩む方は、更地に戻して売却を検討してみてはいかがでしょうか。

建物を解体してしまえば、心理的瑕疵物件でも気にならないと感じる方が多いからです。

このあたりは「心理的な要因」が関係する物件ならではといえるでしょう。

解体しても告知義務はある？

建物を解体すれば嫌悪感は薄まると考えられますが、告知義務がなくなるわけではありません。

また、一定の期間が経過することで、告知義務が完全になくなるわけでもありません。

状況が変わっても、心理的な瑕疵は相手方などの判断に重要な影響を及ぼす事柄になりうるからです。

心理的瑕疵の告知義務は、こうすればなくなるというものではないので注意しましょう。

一般的に、10年を経過すれば告知の義務はなくなるといわれていますが、実際はケースバイケースです。

近隣住民の記憶が鮮明なケースなどでは、トラブルから10年以上が経過して建物を解体していても告知しなければならないと考えられることがあります。

心理的な問題は目で見ることができません。

捉え方は人それぞれです。

トラブルが起きた場所の物件は絶対に買いたくないと考える方もいればお得であれば買いたいと考える方もいます。

不動産を売却するときは、起きた事柄を正直に説明することが重要です。

事故物件を売るなら業者選びが鍵！

心理的瑕疵物件を売却することは出来ますが、通常の物件と同じように売却できるわけではありません。

市場での人気が低いからです。

少しでも高値で売却したい方は、心理的瑕疵物件を豊富に扱った経験のある不動産業者を探しましょう。

このような業者は、心理的瑕疵物件を購入したいと考える顧客を抱えているうえ、売却するための方法を熟知しています。

頼りになる不動産業者といえますが、自力で探すとなると大変です。

そこでオススメなのが、不動産一括査定サイトの利用です。

簡単な情報を入力するだけで、複数の不動産業者から見積もりをとれます。

このときに事情を説明すれば、心理的瑕疵物件の取り扱いを得意としている不動産業者がわかります。

売りづらい物件なので、不動産業者により売却価格に大きな差が出ます。

様々な業者に相談してから、依頼先を決めましょう。