不動産の2022年問題をわかりやすく解説！生産緑地がキーワード！

不動産価格の動向が気になる方は、生産緑地と2022年問題に注目すると良いでしょう。

ここでは、生産緑地と2022年問題について分かりやすく解説しています。

興味のある方は参考にしてください。

2022年問題をわかりやすく説明

2022年に、法改正によってめちゃくちゃ大量の農地が宅地に変わります。

生産緑地は東京に多くあり、一斉に宅地に変わると、家やマンション、アパートが乱立します。

すると、需要と供給のバランスが崩れ土地の価格が暴落する可能性があるのです。

これが2022年問題です。

もう少し詳しく説明していきますね。

2022年。生産緑地が住宅用地に姿を変える！

2022年問題を語るうえで欠かせないのが、生産緑地に関する知識です。

生産緑地とはどのような土地なのでしょうか。

生産緑地とは

生産緑地は、1992年の生産緑地法改正に基づき指定された地区です。

その特徴は、全体の流れを理解するとわかりやすくなります。

生産緑地法は、市街化区域にある農地の宅地化を促すために1974年に公布されました。

この時期は、住宅不足が深刻化していたからです。

その方法として、大都市圏では農地に宅地並みの課税が行われました。

つまり、都市圏における市街化区域は宅地化を進めるべき土地として定められたのです。

とはいえ、全ての農業従事者が土地を宅地化したわけではありません。

これらの方からの要望を受けて、あるいは高騰する土地の価格などを受けて、1992年に生産緑地法が改正されました。

改正により、市街化区域内にある農地は「宅地化を進める土地」と「保全する農地」に分けられたのです。

市街化区域内で保全する農地を生産緑地といいます。

生産緑地に指定された土地は、固定資産税が他の農地と同じレベルに抑えられる、相続税の納税が猶予されるなど税制面での優遇を受けられます。

その見返りとして、30年の営農義務が課せられます。

2022年に生産緑地が解除。何が起こるの？

現在、生産緑地に指定されている農地の多くは、生産緑地法が改正された年（1992年）に指定を受けています。

営農義務は30年なので2022年に解除されることになります。

生産緑地の指定を受けてから30年が経過した農地などは、自治体に買取申し出を行うことができます。

自治体が買取を行わないケース（予算不足で買い取らないケースが多いと予想されています）では、生産緑地として農家などにあっせんすることになります。
しかし、ここでも買い手が見つからない場合は生産緑地の指定が解除されます。

生産緑地の指定が解除されると税制面の優遇などを受けられなくなります。

固定資産税などが大幅に増えるため、多くの所有者は売却を余儀なくされると予想されます。

生産緑地が大都市の市街に多いからです。

よって、2022年に大量の土地が宅地化されると考えられています。

これが2022年問題です。

生産緑地地域の面積は東京ドーム●個分

国土交通省が発表している「平成28年都市計画現況調査」によると、全国の生産緑地地域の面積は13,187.6haです。

うち、東京都が占める面積は3,223.7haです。

東京ディズニーランドの面積が51haなので、ディズニーランドが63個分ですね。
よくたとえられる東京ドームなら、685個分です・・・。

東京だけでもこれだけの土地が生産緑地に指定されているんです。

ちなみに、全都道府県の中で、生産緑地地域の面積が最も大きいのが東京です。

東京都に多い理由は、生産緑地が大都市を念頭に定められた制度だからと考えられています。

もちろん、2022年を迎えたからといってすべての生産緑地が宅地化されるわけではありませんが、そのうちの1割、2割が宅地化されるだけでも大きなインパクトがあります。

母数となる面積がかなり大きいからです。

2022年以降は市街地を中心に土地の価格が下落するかもしれません。

あなたの不動産が暴落するかも

ここまで、「へぇ、そうなんだ。それで？」とよくわからず読んでいたあなた。

実はあなたにも大きな問題が降り注いでくるかもしれないんですよ！

つまり、自分が所有している土地の価格も影響を受けるということ。

影響の程度は、生産緑地の有無と自治体の対策により変わると考えられます。

生産緑地の宅地化が進むエリアの土地は、供給が増えるので価格は下がると考えられます。

ポイントとして抑えておきたいのが、市街化区域で宅地化が進むことです。
（市街化区域とは都市計画の地域の一部）

生産緑地で宅地化が進むと聞くと田舎で宅地化が進むと思ってしまいますが、生産緑地は市街化区域にある農地です。

十分に競争力のある土地が宅地化されると考えられます。

このことは、生産緑地が東京都をはじめとする大都市圏に多いことからもわかります。

つまり、わかりやすく言うと

東京の農地が宅地に変わり、そこに住宅街が大量にできる。

人口が減っていく中、宅地が増え家がバンバン立つので需要と供給のバランスが崩れ、東京の土地の価格が暴落するかもしれないということです。

自治体が対策をすれば影響は小さいかも

自治体の対策によっても影響の程度は変わります。

自治体が何かしらの対策をするなら、2022年問題の影響は小さくなると考えられます。

土地の価格が気になる方は、自治体がどのような対策を検討しているか調べてみるとよいかもしれません。

いずれにせよ、供給量が大幅に増えると予想されるので、2022年以降は土地の価格が下落すると考えられています。

人口が減少する中で土地の供給だけが増えるので、この流れは防ぎづらいといえるでしょう。

戸建てやアパートが一気に増えて供給過多に！

2022年問題をきっかけに、戸建てやアパートが一気に増えることも予想されています。

戸建てが一気に増える理由は、大手ハウスメーカーやパワービルダーなどが、宅地化された土地を購入するからです。

立地の良い土地ではマンションデベロッパーの参入も予想されています。

アパートが一気に増える理由は、アパートなどを建てれば固定資産税などの節税につながるからです。

土地を売却することに抵抗を感じる方の多くは、アパートを建てるなどを検討するといわれています。

市街化区域にアパートが増えれば周辺の賃料にも影響を及ぼす可能性があります。

2022年を境に、不動産を取り巻く環境が大きく変わるかもしれません。

売るなら今！買うなら2022年以降がおすすめ

1992年の生産緑地法改正から30年を迎える2022年に、生産緑地の指定が一斉に解除されます。

税制面などの優遇を受けられなくなると、多くの生産緑地で宅地化が進むと考えられます。

この影響で、市街化区域を中心に土地の価格やアパートの賃料などは下落すると予想されています。

買うのは待て

土地の購入を検討している方は、2022年まで様子を見るとよいかもしれません。

すぐに土地を購入したい方は、周辺に生産緑地がないことと自治体の対策を確認しましょう。

2022年以降の価格下落を防ぎやすくなるはずです。

売るなら今

土地を所有している方は取り扱いを検討しましょう。

2022年が近づくと、多くの方が下落を恐れて売却しはじめると考えられます。

価格が下落しだすとどこでストップするかはわかりません。

幸いなことに東京をはじめとする大都市圏の地価は好調です。

「売るなら今！」といえるはずです。