築4年の新築物件を売り二世帯住宅を立てました
急な話でバタバタでしたが、4年前に立てた夢のマイホーム（注文住宅）を売って、妻の実家を建て直し二世帯住宅を立てました。
住宅ローンがまだたんまり残っている中、どのくらいの価格で売れるのか？
妻の親とうまくやっていけるのか？
二世帯住宅って本当に大丈夫なのか？
住み慣れた土地を離れる不安
子どもたち（小1・小3・年少）は新しい環境に馴染めるのか？
などなどいろいろな不安はありましたが、思い切って踏み切りました。
家がなかなか売れず、焦る気持ちもありました。
「本当にコレでよかったのか？」と気持ちがあっち行ったりこっち行ったり不安定にもなりました。
住宅ローンの審査が面倒でしたｗｗｗ
でも、せっかくの2回目のマイホームのチャンスなんだから1回目よりもさらにいい家を作ってやろう！と妻と話し合って奮闘してきました。
このサイトでは、下記のことについて書いていきます。
- 家をどうやって売ったら早く高く売れるのか？
- 住宅ローンの選び方
- 後悔しない家を建てるための心得
- 家が建つまでのブログ（妻が執筆よてい）
- キッチンや書斎、リビングのインテリア探し
- 二世帯住宅でうまくやっていく方法
などを書いていきます！
家を高く売るポイントとは
念願のマイホーム購入から4年。
愛しき我が家を売ることになるなんて思っていませんでした。
非常に悩んだのですが、家族5人で引っ越して新たな生活をすることを選びました。
しかし、住宅ローンはまだほとんど残っていし、いったいいくらで売れるのか全くわからない。
そこで、一から勉強してなるべく高く売ることを決意しました。
結果的にとっても良い取引ができたのですが、その過程で学んだことをシェアしようと思います。
これから家を売ろうと思っている方、または売ったらいくらになるのか知りたい方は参考にしてください。
複数社への見積りは査定額を見るのではない！
まずやったことはやはりネットサーフィンです。
とにかくいろんなウェブサイトを見まくりました。
そこでは、「複数の業者に査定をお願いしましょう」と書かれていました。
そして、5社に依頼したら500万円もの差が！！というもの。
確かに、私も複数の業者に査定してもらって、査定額も500万くらいの開きがありました。
しかし、複数社への見積りの真の目的は金額ではないと思います。
なぜなら、見積もり価格はあくまで見積り。
買うのは業者ではなく、ユーザーだからです。
あなたのの家が欲しいという人が「その値段なら買ってもいい！」と思えないなら、高額査定も意味が無いです。
高額査定には意味がある
業者が高額査定するには意味があります。
それは、あなたと契約したいからです。
契約して売買が成立すれば手数料が業者に入ってきます。
手数料は3％+6万円が相場です。
もし、2,000万円で売買が成立したなら、仲介手数料は66万円にもなります。
１回の取引で６６万円の利益はかなり大きいですよね。
だから何としてでも契約を取りたいのです。
契約さえとってしまえば、
「なかなか売れませんね。値段を下げましょうか？」
といって徐々に下げていくこともできるのです。
だから、査定額だけで行者を選ぶのは危険です。
失敗しない業者選びのポイント
業者選びのポイントを大事だと思う順番に上げていきます
- 信頼できるか
- 営業マンの印象
- 査定額
- 業者のブランド
まずその業者が信頼できるかどうかを確かめましょう。
ネットで業者名で検索してみるといろいろな情報が出てきます。
何年くらい続けているのか
社名は変わっていないか
口コミや評判があるか？
などをチェックしてみましょう。
地域密着業者も多く、長年やているところならそれだけ信頼できるでしょう。
また、ネットで検索してみると様々なことが分かります。
社長ブログなどがあると読んでみるといいでしょう。
社名が変わっている場合は悪評が立ったことがあるかもしれません。
査定のときに家に来てもらうのですが、この時の営業マンの印象はとても大切です。
うちの場合ですが、最初にきたのは地元の小さな不動産屋産の社長さんでした。
とても気さくでなんでも話してくれて信頼できそうな雰囲気でした。
2番目に来た営業マンは、中小企業の部長のようです（名刺を見て）
どことなく忙しそうで、内見もささっと済ませて帰って行きました。
顔は笑顔でしたが、ちょっと頼みたくないな・・・と思っちゃいました。
3番目は、中小企業の宅地建物取引主任者と名詞にカイてありました。
作業着で来て、来るなり「写真とっても良いですか？」と一言断りを入れてすべての部屋の写真を撮られていました。
低姿勢で丁寧でしたが、なんとなく信頼出来ないような印象。
ここでようやく査定額が出てきました。
先ほどの3社の査定額は次の通りになりました。
- 1社目 2800万円
- 2社目 2400万円
- 3社目 2900万円
3社目が一番の高値でしたがなんとなく印象は1社目のほうが良かったので1社目を選びました。
先に言ったように、査定額はあくまで査定額。
その値段で売れるとは限りません。
信頼できそうな業者が見つかったら、価格も相談してみるといいでしょう。
時間があるなら2,900万で最初出してみれば良いんです。
うちは社長さんと相談して2850万円から出してみました。
内覧には来るもののなかなか売れず。
3ヶ月後にちょっと値下げして2,800万円くらいで売れました＾＾
やっぱりそのくらいに落ち着くんだなぁと思いました。
大手だから。
CMをやっているから。
などという理由で業者選びはしないほうがいいでしょう。
大手ほど広告や人件費にお金がかかっていることもあるので、逆に安くなることもありますからね。
ブランドより人柄や信頼性で選ぶのが失敗しないポイントとも言えるでしょう。
相場を知るためにすること
査定をする前に大体の相場を調べておくと良いですよ。
相場を調べるのはとっても簡単。
GoogleまたはYahoo!で検索すればいいだけです。
「地域+中古+一軒家（マンション）」
と打ち込んで調べてみてください。
すると、アットホームやスーモ、goo住宅などの大手不動産サイトが出てきます。
そこで、自分の家と同じ位の築年数、土地の広さ、家の広さを探せば大体の相場が分かるはずです。
あとは駅からの距離や注文住宅なのか建売物件か等によっても変わってくるので査定で正確な価格を出してもらいましょう。
実際にアットホームなどででている価格で売れます。
そこから、仲介手数料や税金などを払うので、ローン残債があるなら計算しておくと良いでしょう。
専任媒介とは
査定をしてもらって、いざお願いしようと思うと聞き慣れない言葉が。
契約には次の3種類あります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
どれが良いのだろう？
と迷ってしまいますが基本的には専任媒介がいいでしょう。
専任媒介契約と一般媒介契約の最大の違いは、一般媒介契約だと複数の業者と契約できるということ。
しかし、それがデメリットになります。
一般媒介契約だと、複数の業者がいるので売ったところにしか仲介手数料が入ってきません。
外れたところは儲けなしです。タダ働きです！
だから、広告とかもあまり出せないんです。
専任媒介契約ならその業者としか契約できないので、売れれば確実に仲介手数料が入ってきます。
だから、業者も必死になって売るので広告もバンバン出してくれるでしょう。
専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いは1週間に1回の報告か2回の報告かです。
多くの人は専任媒介契約を選ぶようですね。うちも専任媒介契約でした。
手数料と税金
さて、家が売れたら売れた金額が全て入ってくるわけではありません。
ローン残債が2,600万あるんだよなぁ・・・。
やったぁ！2,600万で売れた♪ローン完済できる！
と思っていたら大間違い。
当たり前ですが、お世話になった不動産屋さんにお金を支払わないといけません。
また、税金やモロモロの手数料がかかります。
家を売った時にかかる費用を表にしました。
| 価格 | 具体例 | |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 取引価格×3％+6万円+消費税（ | 2,600万円×3％+6万円）×8％＝90.72万円 |
| 抵当権抹消登記費用 |
不動産１つにつき1,000円 |
12,000円 |
| 印紙税 | 1,000万〜5,000万以下なら15,000円 | 15,000円 |
| 譲渡益課税 |
買った時より高く売れた場合税金がかかります。 |
0円 |
| 事務手数料 |
住宅ローン繰り上げ返済の手数料 |
0円 | 合計 |
|
934,200円 |
家を売ろうと思ったら、まずローン残債を調べて、いくらだったらローンを完済できるのか計算しておいたほうが良いですよ。
ローン残債があるけど売れるの？
大体の人は住宅ローンを組んでいて、家を売るときも返済途中だと思います。
我が家は築4年だったのでまだまだたくさんのローンが残っていました。
もし、ローン残額よりも安く売れた場合はどうしたら良いのでしょうか？
その場合は差額を現金一括払いをしないといけません。
2,600万円のローンが残っていて、売値が2,500万だった場合。
手数料などが約100万円なので
2600万円-2,400万円＝200万円
で200万円を耳を揃えてお返ししないといけません。
200万ってかなり大きな額ですね。
預貯金をかき集めたり親や親戚に頭を下げて何とかするしかないでしょう。
うちは、なんとか完済できる価格で売れたので良かったです。
まずは一括査定してみましょう
いかがでしたか。
私は不動産屋さんでもないので専門知識はありません。
自分で勉強してきたことや体験したことを元に、最低限知っておいたほうがいいことをまとめました。
もっと詳しく知りたい方は、書籍や不動産屋さんのサイトをみて見ると良いでしょう。
家を売る！売ろうかな？と思っているなら、まずは査定をしてみてください。
売れる金額がでないことには始まりませんからね。
私が使ったのはイエウールというサイトでたった1分の入力で最大6社に査定依頼ができます。
しかも無料。
大体の相場が知りたいだけなら机上査定でいいですし正確な査定額が知りたいなら訪問査定を選ぶと良いですよ。
登録しても営業電話やメールは特に来ないので安心してください。
イエウールの使い方。私がやった時
まずは住所と建物の種類をプルダウンから選びます。
詳しい住所
土地面積
建物面積
間取り
築円数
物件との関係
を入力していきます。
正確な数字がわからない場合は大体で良いようです。
名前
年齢
電話番号
メールアドレス
査定支流
査定方法
を入力していきます。
間違いや嘘を入力すると査定してもらえないので正確に入力しましょう。
悪用や営業電話が来ることはありません。
査定方法ですが、大体の査定額を知りたいなら「机上査定」で、正確な査定額を知りたいなら「訪問査定」を選びましょう
ボタンをクリックすると、業者の選定ができます。
私は田舎なので3社しかありませんでしたが、最大で6社から選べます。
査定買者の要望や希望連絡日時を必要に応じて入力します。
特にないなら空欄でも大丈夫です。
査定スタートをクリックして
これで終了です。
入力自体は1分で終わりました。
後日、2社からはメール、1社からは携帯に連絡が来ました。
訪問査定の日時を決めてあとは待つだけです。
なるべくお家を綺麗にしておきましょう。
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